親などから相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(租税特別措置法第35条の3)。
この特例は適用条件が細かく、2024年に要件が改正されて使いやすくなっています。宅建士・2級FPの視点から、ポイントを整理します。
この特例を使えると?
売却益が1,500万円の場合
通常:約300万円の税負担
(20.315%の長期譲渡所得税)
この特例を使えば
課税対象ゼロ円
(1,500万円 < 3,000万円控除)
※試算値。取得費・譲渡費用等によって実際の税額は異なります
1特例の概要と有効期間
この特例は2016年に創設され、その後延長・改正が行われています。現在は2027年12月31日までの売却が対象となっています(租税特別措置法第35条の3)。
適用の大まかなイメージ
※国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」参照
2主な適用要件【5つのポイント】
昭和56年5月31日以前に建築された家屋
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。これより新しい建物は原則対象外となります。昭和56年6月以降の新耐震基準建物には適用されない点に注意が必要です。
相続から売却まで、居住・事業・賃貸に使っていないこと
相続してから売却するまでの間、空き家として管理していることが条件です。誰かを住まわせたり、貸したりすると対象外となります。
売却価格が1億円以下
譲渡対価(売却金額)が1億円以下であることが必要です。土地・建物の合計で判定します。
建物の耐震改修または取壊し2024年改正で要件緩和
旧耐震基準の建物は、耐震改修(現行耐震基準への適合工事)または取壊し後の更地として売却することが必要です。
2024年1月1日以降の売却から適用の改正点
従来は売主側が引渡し前に耐震改修または取壊しを完了する必要がありましたが、改正により買主側が引渡し後1年以内に行ってもよくなりました。これにより、売却しやすさが大幅に向上しています。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(かつ2027年12月31日まで)
相続開始日を起算点として期限があります。ただし、現行の特例の有効期限は2027年12月31日(延長の可能性あり)です。
3よくある落とし穴・注意点
マンション(区分所有)には適用外
この特例は一戸建て(区分所有でない家屋)と、その敷地が対象です。相続したマンションには適用されません。
相続登記を済ませていないと手続きができない
売却には登記名義人であることが必要です。2024年4月から相続登記が義務化されていますが、売却のためにも早期に登記を済ませることが重要です。
相続人が複数いる場合、控除額は分割
相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額上限は2,000万円になります(2人までは3,000万円)。遺産分割の状況によって異なるため、専門家への確認が重要です。
確定申告が必要
この特例は申告することで初めて適用されます。売却した翌年の確定申告期間中(2月16日〜3月15日)に、必要書類を添付して申告する必要があります。
4申告に必要な書類
※状況により必要書類が異なります。税務署・税理士にご確認ください
まとめ
使える控除を見落とさないよう、早めに専門家へご相談ください。
参考出典
- ・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」
- ・租税特別措置法第35条の3
- ・国税庁「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」(2024年改正版)
- ・法務省「相続登記の申請義務化」(2024年4月施行)
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